Сергей Полонский: «Я тут проехался по новостройкам, это какие-то гетто»

Редакция "НИ" получила интервью со скандально известным предпринимателем от издания "Антикоррмедиа". Из текста мы убрали разного рода комплиментарные обороты и рассуждения о духовном развитии, оставив мнение Полонского о рынке недвижимости. А оно весьма интересно.

Андрей Юшин

Сергей Полонский встретил нас в своей штаб-квартире на 16-м этаже жилого комплекса в Раменках. Оттуда можно увидеть главные проекты экс-девелопера, включая один из первых ЖК от Mirax Group – «Золотые ключи-2», купленный «Сбербанком» комплекс Mirax Plaza, башню «Федерация».

Имя Сергея Полонского неотделимо от Mirax Group – крупнейшей девелоперской компании России. В 2013 году эта фирма фигурировала в уголовном деле о мошенничестве в особо крупном размере. В рамках этого дела предпринимателя в 2017-м признали виновным в хищении более 2,6 миллиарда рублей дольщиков жилищных комплексов «Рублевская Ривьера» и «Кутузовская миля». Полонского, отсидевшего в СИЗО более двух лет, приговорили к пяти годам колонии, но сразу после оглашения вердикта освободили в связи с истечением срока давности. Сам предприниматель свою вину не признал.

— Что конкретно нужно сделать, по вашему мнению, для реанимации предпринимательства в России?

— Нужно, чтобы заработали институты. В частности, институт медиации – досудебного решения споров. Нужно, чтобы полицейских, которые возбуждают заказные уголовные дела, наказывали по всей строгости. За заказные дела должны давать не 5-10 лет, а 20 – как за убийство. Ведь по факту этот человек уничтожил бизнес, а там 100-200 человек работали, получали зарплату. Тем более человек, наделенный погонами, его действия – это преступление против государственности, а их называют мошенниками.

Данные недавно вышли: объем предложений бизнесов на продажу увеличился, а цены упали на 8% за год. То есть, тот же самый бизнес стоил на 8% дороже, чем сейчас. Все почему? Уровень бизнеса упал катастрофически. Сегодня компаний уровня Mirax просто нет. Ну нет такой компании, которая бы имела такую же автоматизацию, софт, структуру, скорости. Потому что ее не создать за один день. А как только ты создаешь компанию с перспективой на пять-десять лет вперед, возникают серьезные трудности.

Во-первых, в стране регулярно принимаются новые ограничивающие законы, в итоге исчезает возможность прогнозировать, что будет завтра. Только ты создал и структурировал компанию, к тебе приходит полиция, ФСБ, какие угодно иные структуры. Поэтому все стараются избегать структуризации, но тогда и выйти на мировой рынок ты не можешь. С тобой даже разговаривать не станут.

Во-вторых, очень сильно вырос протекционизм. Сегодня без согласования с мэрией ни один объект нельзя построить.

— Когда это началось?

— С моей точки зрения, это началось в 2010-2011 годах. До этого у Лужкова работали системы худо-бедно. Помнится, при Лужкове я мог встать у него на совещании и демонстративно уйти. И ничего, нормально: через месяц мы встречались и спокойно говорили.

А сегодня люди, которые заправляют всем, настолько обидчивые! Некоторые девелоперы вынуждены продавать свои компании из-за этого. Если вы внимательно изучите вопрос, то поймете: никаких новых, интересных девелоперских проектов за последние девять лет в Москве не реализовано, ничего нет. Хотя за бюджеты, с которыми власти столицы работают, можно было бы в эстакадах всю Москву сделать.

А по отдельности посмотришь: все вроде умные, каждый министр чуть ли не по три университета закончил, но что-то в стране становится все хуже и хуже. Я бы на их месте закрыл бы все министерства эдак на полгода, просто чтобы людей не беспокоили. Забавно, но факт: когда мы работали в «нулевых», почти никаких законов на нашем рынке не было. И не было обманутых дольщиков, все получали свои квартиры! А сейчас их просто неимоверное количество. Вы что, правда думаете, что все девелоперы вдруг взяли и стали жуликами и мошенниками? А из-за кого обвалился рубль, кто «грохнул» покупательскую способность, кто создает административные барьеры?

— Разве не мировой финансовый кризис 2008 года привел к обвалу?

— Да, разумеется, был кризис. Но только во всем мире он давно закончился, а у нас он, по-моему, не достиг даже своего пика, все еще ищем дно. Кризис стал катализатором. На тот момент власти не приняли ключевые решения. Я был тогда на совещании у Шувалова (Игорь Шувалов – на тот момент первый вице-премьер РФ – прим. ред.), по моей инициативе был создан первый антикризисный штаб. Я внес два предложения. Первое – сделать субсидирование ипотеки до 6%, ипотека тогда была около 12-14%. Причем банки прислали через неделю уведомление, что ипотека поднимется до 21%.

Второе – отменить нормы инсоляции (количество солнечного света, проникающее в помещение – прим. ред.), чтобы можно было строить маленькие квартиры. Поскольку прежние нормы безнадежно устарели и потеряли свою актуальность. Они были сделаны, чтобы солнце уничтожало вредные бактерии. Но сегодня, например, пенсионерам наоборот советуют не выходить на солнце, чтобы не провоцировать онкологию. Если эти нормы отменить, человек сможет купить вначале мини-квартиру в 25 метров, потом подкопить и взять уже 50-метровую. Речь идет именно о снижении минимальной планки.

Но в правительстве, к сожалению, ничего из этого не приняли. Точнее приняли, но лишь в 2014 году. Причем в итоге это были мои инициативы, почти один в один. Резко снизили требования по инсоляции, запустили субсидирование ипотеки до 9 — 9,5%. Хотя ипотека должна стоить 3-4% объективно, и то – это уже с запасом. Но принято это было все слишком поздно.

— Что сейчас происходит с рынком недвижимости?

— Вот вам характерная история. Созванивался сегодня с Сашей Ручьевым (Александр Ручьев – основатель девелоперской компании «Мортон» — прим. ред.). Спрашиваю: «Как ты?» Он отвечает: «В борьбе». Я говорю: «Ну Саша, мы тут все в борьбе». А он: «Нет, все уже умерли, в борьбе остались единицы».

Свой первый дом я начал строить в 23 года, а сегодня попробуй хоть что-то построй – с ума сойдешь. У молодежи, новых компаний уничтожили возможность заниматься этим бизнесом. Независимых компаний как таковых не осталось. Сейчас застройкой занимаются либо олигархи, либо банки, например ВТБ и Сбербанк. Этот нонсенс! Нигде в мире такого нет, ведь это – конфликт интересов. Не можешь ты выдавать кредиты и сам строить.

Банки выдают кредиты на таких условиях, что строительные компании оказываются под их контролем. Если я написал бизнес-план на пять лет, вы его подписали, но через год рубль уронили в два раза. Я тут причем? Давайте хотя бы 50 на 50 убытки делить. А то у нас банк всегда гешефт имеет. Поэтому и уничтожены компании… Пусть банки займутся своей профессиональной деятельностью. Сейчас рынка просто нет.

— Что ждет нас дальше? С 1 июля введены эскроу-счета – строительные компании не могут пользоваться деньгами покупателей до окончания работ, их будут кредитовать банки. Считается, что таким образом исчезнут обманутые дольщики. Что вы думаете об этой инициативе?

— Есть прогнозы, что к осени будет большой кризис в этой отрасли. Эскроу-счета только подливают масла в огонь. Себестоимость квартир вырастит на 10-15%. Это ужасное нововведение. В 2004 году, когда мы создавали ассоциацию строителей России, банки уже тогда хотели, чтобы все деньги и финансирование проектов шло через них. В то время нам удалось отбиться. Более того, мы предлагали ввести по сути те же эскроу-счета, но в другой форме – без участия банков.

Как это работало бы: у тебя есть адвокат, ты на адвокатский счет кладешь деньги. Построила компания фундамент – 20% денег ей ушло, построила конструктив – еще 30%, сделала инженерию – получи 40%, сдала дом – еще 10%. Почти эскроу-счет, но без банка.

Весь мир уходит от банков, а наши делают так, чтобы они наживались. Сбербанк заработал в 2018 году 811 миллиардов рублей чистой прибыли! В то время, когда все несут убытки, они зарабатывают миллиарды. А сейчас они влезут еще и сюда. Как застройщики будут писать неубыточные бизнес-планы? Ни один строитель мне не смог показать такой бизнес-план за последние полтора года.

— Со строительством разобрались. Есть ли у вас мысли вести крупный бизнес, но совсем в другой сфере? Снова сколотить состояние?

Если честно, я вообще не понимаю, как ведут бизнес в России. Меня не было тут шесть лет, я все пытаюсь понять. Что касается больших денег, то количество, увы, не дает все равно качество. Это иллюзия, миф. Да, в нормальных условиях богатство дает его, но не у нас. Тут тебе нужно 10 охранников, бронеавтомобили. В итоге ты не живешь, а находишься в какой-то войне. А ведь предпринимательство исходит из философии свободы, но у нас ты ее не чувствуешь.

Сегодня так устроена система, что финансовый директор, бухгалтер – тоже должны быть предпринимателями. Будущее за компаниями, где все сотрудники – акционеры и партнеры. Форма капитализма, когда есть один хозяин и 100 рабов, не имеет перспектив. Рабов можно заменить блокчейном, а вот предпринимателя – нет.

Мне кажется, все мы, будучи детьми, были предпринимателями. Мы все время что-то предпринимали, исследовали, экспериментировали и набивали шишки. Все вузы сейчас заточены на то, чтобы готовить рабов для капиталистов. Если ты захочешь стать предпринимателем, то у тебя совсем небольшой выбор. А ведь это не что-то сложное, это ремесло. Можно, конечно, возводить предпринимательство в ранг искусства, но это фигуры масштаба Илона Маска, Стива Джобса. А на начальном этапе тебе нужно уметь решать математические задачки, по сути – это и есть бизнес-план.

Чтобы написать его нужны прогнозируемые параметры. Считается что их пять: стоимость денег, себестоимость, продажная цена, отношение рубля к доллару и объем спроса. В России эти параметры открытые – то есть они меняются, больше чем на 10% в год, когда во всем мире предел колебаний – 3%.

— То есть, предпринимательство вырождается?

— Да. 10 лет назад почти за каждым столиком обсуждали проекты. Сегодня зайди в ресторан – там уже нет разговоров о бизнесе. В IT-проектах сейчас до 80% расходов – это не разработка продукта, это привлечение инвесторов, реклама, продвижение – одним словом драйв. А какой сегодня драйв? Сейчас у всех есть страх. А в страхе не рождаются успешные проекты.

Сейчас даже подрядчиков не найти толком. Вот открыли Крымский мост – все подрядчики потом обанкротились. С Олимпиадой – та же история. Правильно говорит бизнес-омбудсмен Борис Титов: надо для всех строек стадионов ввести эскроу-счета. Вот у тебя есть контракт с государством? Пусть оно положит деньги на эскроу-счет, которые автоматически будут платиться подрядчику. А не так, что ты работу выполнил, а потом год бегаешь за заслуженными деньгами, судишься. За это время ты уйдешь в минус. Да и судиться толком невозможно. Арбитражи все продажные, всем известно. Не работает судебная система. Как вести бизнес тогда?

Ты не представляешь, как я раньше вкалывал. У меня было две тысячи подрядчиков от Америки до Китая. Нам все приходилось делать с нуля, начиная от инженерии и геологии. Я учил турок, которые сейчас уже девелоперы и строят здания сами. А у нас сейчас нет ни одной российской компании, которая была бы в состоянии построить 100 этажей. Сегодня Москва-Сити уже бы не построили – нет компетенции. Я тут проехался по новостройкам, это какие-то гетто. А почему – потому что нет конкуренции. Если у тебя и так покупают г****, зачем заморачиваться с архитектурой и прочим? Я каждый дом, каждое окно, этаж вырисовывал. Каждый, кто купил квартиру в «Золотых ключах-2», еще по три человека потом приводил. А сейчас зачем это делать? Если у тебя контору через три года закроют, смысл вкладываться?

— Вы рисуете совсем уж мрачную, безнадежную картину. По-вашему, выхода нет и страна обречена?

— Экономическая война идет на уничтожение. Именно в моменты вопросов жизни и смерти происходят квантовые прорывы. Либо Россия умрет в той форме, в какой мы ее знаем, либо же найдет спасение в цифровизации. Не исключено, что Россия вообще возглавит мировой тренд на «цифру». Во-первых, у нас очень мощная школа математиков, две трети мировых блокчейнистов – русскоговорящие. Во-вторых, без перехода на «цифру» мы не сможем конкурировать с другими странами со своей продукцией.

У России в этом плане больше мотивации. На Западе у тебя кредиты по 2%. Если такая страна «цифровизуется», то ничего глобально не поменяется, ну станет 1%. А у нас, если это произойдет, вместо 15% будет 3%. Очень важно перевести в «цифру» суды, при смарт-контрактах в них вообще не будет нужды. «Цифра» сама по алгоритмам определит правую сторону и не будет никакой предвзятости. Более того, по нашим подсчетам до 95% уголовных дел может также рассматриваться в цифровом порядке. А значит, следователь уже не сможет против вас возбудить дело просто так.

Нужно, чтобы шла онлайн-трансляция всех судебных заседаний, за исключением особо секретных. Показали бы, как идут процессы по экономическим делам. Это будет чертовски полезная научно-практическая вещь! Полезная и для юристов, и для бизнесменов. Это защитит людей от незаконного преследования, все будут видеть, что творят прокуроры и следователи, да и судье будет невозможно принять неправильное решение. Они будут бояться.

Если РФ дожмут до конца, мы будем вынуждены сделать аналог SWIFT (Общество всемирных межбанковских финансовых каналов связи). Центробанк уже работает над этим. Это значит, что Россия может уйти в цифровой мир быстрее, чем другие страны. Для нас это более критично. Мы уже проиграли технологическую войну, с точки зрения процессоров, телефонов. Следующий уровень – программное обеспечение, софт. Это для русского человека более понятная история. Мы не можем даже 20 одинаковых машин собрать по инструкции, каждый выходит уникальным. Вот эта уникальность в XXI веке и становится важнейшей вещью. Если что и спасет нас с вами, то именно это.

Полная версия материала — здесь.

Источник: newizv.ru

Вы можете оставить комментарий, или ссылку на Ваш сайт.

Оставить комментарий

Чтобы иметь возможность оставлять комментарии, вы должны войти.